Sou proprietário

Seu imóvel está com a documentação irregular? Saiba como resolver!

Publicado em 14/02/2019, por Maria Augusta.

Quem já tentou comprar ou vender um imóvel e não conseguiu, sabe que, documentação irregular pode afetar e muito tanto na negociação como na efetivação da compra/venda.

Resolvemos desmistificar os problemas com documentação irregular e explicar de uma vez por todas as situações que podem acontecer e como prosseguir para resolver a situação de documentos irregulares ou enrolados!
Vamos lá… Existem 6 situações onde podem acontecer problemas com a documentação, e vamos detalhar cada um:

Falta de Registro e/ou Escritura

Tudo, mas tudo que acontece, ou é feito em um imóvel (seja de natureza documental, construções e/ou demolições, etc) precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. Ou seja, é muito comum que pessoas comprem um terreno e o registrem, mas esqueçam de registrar a casa que foi construída tempos depois. Dessa forma, o imóvel se torna irregular e deve ser registrado/averbado, com risco de perda da propriedade caso não o seja realizado.

Bens de Inventários

Em muitas situações, as heranças precisam ser inventariadas e passar por transferência de propriedade, gerando muitos custos e impostos a serem pagos, ou seja, é muito normal que os documentos, como a autorização judicial para a venda do imóvel ou outros, estejam irregulares e enrolados em outros processos.

Irregularidade por Dívidas

Quando você deixa de pagar qualquer dívida relacionada ao imóvel (seja parcelas do financiamento, condomínios, casos de fiador, ou até mesmo dívidas trabalhistas não pagas), você corre o risco de perder o imóvel para a justiça. Dessa forma, sejam quais forem os imprevistos, o imóvel sempre deve estar com as contas em dias para não ficar irregular!

Contrato de Compra e Venda/ Contrato de Gaveta

O Contrato de Gaveta acontece quando você compra/vende um imóvel que estava em financiamento e não pede a transferência dessa dívida perante ao banco. Ao não oficializar com a dívida com o branco, é gerado um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o contrato de gaveta. Dessa forma, o risco é que o comprador possa não se tornar o proprietário do bem por lei.

Problemas com IPTU e Habite-se

A falta de pagamento do IPTU e outras dívidas relativas à taxas e obrigações perante a prefeitura (como o Habite-se) também pode resultar na irregularidade da documentação do imóvel. Nesse caso, a prefeitura se vê no direito de incluir o imóvel na dívida, acarretando em possíveis problemas judiciais, mais cobranças e a possibilidade de o imóvel ir a leilão.

Obras Irregulares

Como falamos antes: qualquer mudança estrutural que for feita em um terreno ou imóvel (mudanças na planta, ampliação de cômodos ou construção de outros) precisam da autorização da prefeitura. Dessa forma, toda e qualquer obra deve pedir liberação mediante a apresentação do projeto para a prefeitura. Encontra-se irregular qualquer imóvel que não tenha passado por essa liberação.

Como então, resolver essas irregularidades?

Como vimos anteriormente, cada caso é diferente, mas algumas coisas servem para todos:

✓ Retire uma Certidão do Imóvel na prefeitura. Assim você terá uma noção da situação atual do imóvel perante ao órgão, além de ver como anda o IPTU, dívidas e outras documentações.

✓ Retire também, uma Certidão no cartório de Registro de Imóveis. Essa será a certidão que mostrará todas as mudanças, ações e averbações que foram realizadas no imóvel/terreno. Assim fica mais fácil para você comparar o que já está averbado e o que falta aprovar.

Em posse das duas certidões você conseguirá tomar decisões mais assertivas para solucionar o seu problema com documentações irregulares.

Mas lembre-se: caso você esteja regularizando a situação do imóvel para uma possível venda, não é apenas essas pendências que podem afetar a realização da negociação!

É preciso verificar, também:

✓ Certidão negativa junto às companhias de água e energia;

✓ Certidão de Condomínio onde constam todas as taxas e obrigações do imóvel pagas ou pendentes;

✓ Certidão negativa na justiça trabalhista para casos onde o proprietário possa ter dívidas desse quesito.

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