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Como aprovar minha renda no financiamento habitacional?

Publicado em 25/06/2019, por Maria Augusta.

A contratação de um financiamento habitacional envolve várias dúvidas e decisões. Selecionamos algumas dicas de como aprovar a sua renda e qual a melhor opção de financiamento para você.

A decisão de contratar um financiamento habitacional traz muitas dúvidas a respeito de qual é a melhor forma de buscar esse financiamento, os pré-requisitos, documentos necessários e quais taxas são mais vantajosas. O processo de financiamento, apesar de parecer complicado, nada mais é do que o banco adiantar ao vendedor do imóvel o valor do pedido do financiamento, que pode ser o valor integral do imóvel ou apenas uma parte dele.

Apesar da forma mais comum de obter financiamento imobiliário habitacional ser através dos bancos, também é possível financiar um imóvel através de consórcio, adquirir um título de capitalização, ou obter financiamento direto da construtora – caso seja um imóvel novo. Como existem diversas possibilidades, é indicado consultar um corretor para te auxiliar nessa decisão e para avaliar o que é melhor para você neste momento. 

Quais imóveis podem ser financiados?

Além dos imóveis novos, imóveis usados e terrenos também podem ser financiados. Para cada tipo de imóvel existem critérios e regras específicas. Portanto, é importante avaliar em quanto tempo você quer pagar o financiamento e qual o valor da parcela. A partir disso, fica mais fácil definir o tipo de financiamento habitacional certo para você. 

Passo a passo do financiamento habitacional

– Entrega da documentação necessária;

– Análise e aprovação de crédito;

– Avaliação do imóvel;

– Assinatura do contrato;

– Pagamento das parcelas; 

– Registro do imóvel no cartório. 

Importante: Entre a entrega da documentação e a assinatura do contrato, o tempo do processo é de, aproximadamente 02 meses. Mas, vale reforçar que diversos fatores podem interferir nesse prazo, por isso é imprescindível ter a comunicação constante com o seu corretor de imóveis. 

Pré-requisitos e documentos necessários 

Primeiro, é importante que a pessoa interessada na aprovação da sua renda no financiamento habitacional tenha entre 18 e 80 anos e seis meses de idade. Essa regra existe com base num cálculo sobre a expectativa de vida do brasileiro e o prazo máximo de contratação do financiamento, em até 30 anos; alguns casos em até 35 anos.

Na prática, isso significa que uma pessoa com 60 anos pode financiar um imóvel em um prazo máximo de até 20 anos e seis meses, que é quando completa 80. Além da idade, é importante observar que se tenha meios de comprovar renda e que não existam cadastros em órgãos de restrição ao crédito.

Para facilitar e te ajudar nesse processo, fizemos uma lista dos documentos exigidos para os interessados em obter um financiamento habitacional: 

✓ CPF e RG;

✓ Certidão de nascimento ou de casamento;

✓ Comprovante de renda atualizado (tanto para trabalhadores assalariados quanto informais);

✓ Certidão conjunta de débitos de tributos federais.

Lembre-se: leve sempre os documentos originais e cópias. 

Qual a renda mensal mínima necessária?

A mínima renda familiar mensal necessária para solicitar um financiamento habitacional é calculada em cima da sua capacidade financeira de contrair dívidas. Os bancos sempre calculam que somente 30% da renda comprovada do cliente pode ser destinada a financiamentos, de qualquer origem que seja. É importante considerar que o valor da renda mensal está diretamente ligado ao valor máximo do imóvel financiado. Por isso, quanto maior for a renda comprovada, maior poderá ser o valor do imóvel. 

Importante: a renda mensal também determina o valor da entrada. A média do valor da entrada é de 20% a 30% do valor total do imóvel. O cálculo é sempre baseado na renda declarada, ou seja, quanto maior a declaração, menor o valor de entrada necessário, sempre limitado a 20% do valor do imóvel, como comentado anteriormente. No caso de um financiamento realizado pela Caixa Econômica Federal, a entrada mínima para a compra de um imóvel é de 10%.

Em quanto tempo posso pagar o financiamento? 

A CAIXA, que é responsável por 70% dos imóveis financiados no Brasil atualmente, financia imóveis novos ou usado em até 420 meses, ou seja, 35 anos, dependendo da linha de crédito. Na grande maioria dos financiamentos é possível parcelar em até 360 meses (30 anos).

Lembre-se: quanto menor a quantidade de parcelas, maior será a porcentagem do imóvel que poderá ser financiada. 

Posso usar o FGTS para financiar meu imóvel? 

Sim! Você pode usar o saldo do seu FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para financiar a compra ou construção do seu imóvel, amortizar ou liquidar o saldo devedor, ou ainda, efetuar o pagamento de parte do valor das prestações. Isso pode acontecer desde que se tenha mais de 3 anos de contribuição para o fundo e que se esteja ativo na carteira de trabalho.

Existem algumas regras vinculadas ao CPF e ao imóvel quanto a possibilidade e frequência da utilização do FGTS para dar como entrada ou abater do saldo devedor, mas tudo isso o corretor pode lhe explicar detalhadamente, visto que são casos com algumas peculiaridades. Mas, por via de regra, a maioria dos imóveis permite que isso seja possível. 

Importante: não é possível comprar um terreno financiado utilizando o FGTS, visto que a utilização desse recurso é destinado para moradia, e a compra isolada de um terreno nem sempre é destinado para essa finalidade.

Para quem deseja utilizar o FGTS para conseguir o financiamento, além dos documentos citados anteriormente, deve ser apresentado também:

✓ Extrato datado, carimbado, atualizado e original do FGTS, expedido por uma agência da Caixa Econômica Federal;

✓ Cópia de um comprovante de residência;

✓ Cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);

✓ Cópia da última declaração do Imposto de Renda (IR).

✓ No caso de uma pessoa casada, é necessário apresentar também a última declaração do IR do cônjuge.

Diferença de financiamento pelo SAC e PRICE

Quando alguém opta pelo financiamento habitacional, precisa optar por um sistema de amortização do empréstimo, e isso define a maneira como a dívida será paga ao longo do prazo de financiamento. Os mais comuns são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela Price. 

A principal diferença entre a tabela PRICE e o sistema SAC em relação ao valor da parcela é que: no sistema PRICE o valor da parcela é constante durante todo o período do financiamento. No sistema SAC, as parcelas começam mais caras (mais caras até que no PRICE) e reduzem até o final do financiamento (ficando, naturalmente, mais baratas que o PRICE).

Vale reforçar que alguns bancos tratam as duas linhas de crédito com regras diferentes, podendo solicitar mais ou menos entrada em cada uma. Novamente, o seu corretor ZELT saberá exatamente o que fazer para que se enquadre no seu orçamento.

Qual a diferença da taxa de juros de financiamento entre bancos?

Há diferentes bancos no mercado oferecendo financiamento habitacional, com diferentes taxas de juros e condições de pagamento. A maioria das instituições financeiras já dispõe de simuladores online que podem te auxiliar a definir a quantidade e o valor das parcelas, a partir da taxa de juros. 

Importante: a taxa de juros vai variar de acordo com o valor do imóvel e o valor da renda comprovada.

Quais taxas devo analisar o contratar um financiamento habitacional?

Além das taxas de juros, é importante que você avalie outras taxas e valores antes de assumir um financiamento habitacional. Analise as taxas administrativas, o Seguro MIP (seguro de vida obrigatório do mutuário), o Seguro Imóvel, e o TR (Taxa Referencial). Estes itens levam em consideração o CET (Custo Efetivo Total) do financiamento, que é o valor final real que o cliente vai pagar, considerando todas as taxas além dos juros do financiamento.

Buscar o auxílio de um corretor neste processo é fundamental para que você consiga compreender e analisar todas as taxas envolvidas.