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Quanto precisa de renda para financiar um imóvel?

Publicado em 28/08/2019, por Maria Augusta.

Na hora de adquirir o imóvel próprio, surgem muitas dúvidas sobre qual a renda necessária para financiar um imóvel. Selecionamos informações para te ajudar a entender quanto precisa ser sua renda e como comprovar.

Essa pergunta parece simples, mas envolve muitas variáveis: valor do imóvel, número de pessoas que contribuem para a renda familiar, capacidade de comprovar efetivamente a renda e valor disponível para entrada. A renda familiar é a soma dos rendimentos de todos os moradores da casa.  E a renda mínima mensal necessária para solicitar um financiamento habitacional é calculada através da sua capacidade financeira de contrair dívidas.

Os bancos sempre calculam que somente 30% da renda comprovada do cliente pode ser destinada a financiamentos, de qualquer origem que seja. O valor da renda mensal está diretamente ligado ao valor máximo do imóvel financiado. Portanto, quanto maior for a renda comprovada, maior poderá ser o valor do imóvel.  

É importante salientar que, na análise de capacidade financeira, o banco leva em consideração todos os financiamentos que envolvem o CPF, seja de automóvel, outro imóvel ou até mesmo um FIES, por exemplo.

A renda mensal também determina o valor da entrada. Em média, o valor mínimo da entrada é de 20% a 30% do valor total do imóvel. O cálculo é sempre baseado na renda declarada, ou seja, quanto maior a declaração, menor o valor de entrada necessário. No caso de um financiamento realizado pela Caixa Econômica Federal, nos planos do MCMV (Minha Casa Minha Vida), a entrada mínima para a compra de um imóvel é de 10%.

Primeiro, é importante que a pessoa interessada na aprovação de renda no financiamento habitacional tenha entre 18 e 80 anos e seis meses de idade. Essa regra existe com base na expectativa de vida do brasileiro e o prazo máximo de contratação do financiamento, que é em até 30 anos, ou em alguns casos, em até 35 anos, como no caso do MCMV.

Na prática, isso significa que uma pessoa com 60 anos pode financiar um imóvel em um prazo máximo de até 20 anos e seis meses, que é quando completará 80 anos e meio. Além da idade, é importante observar que se tenha meios de comprovar renda e que não existam cadastros em órgãos de restrição ao crédito.

Como isso funciona na prática?

Vamos exemplificar as informações acima fazendo um cálculo bem simplificado de um financiamento. Tomaremos como exemplo, um casal, com 30 anos de idade, em que cada um ganha R$ 2.000,00 por mês e querem comprar um apartamento de R$ 200.000,00.

Como são duas pessoas contribuindo, a renda mensal total da residência é de R$ 4.000,00. É importante frisar que, para esse cálculo, levou-se em consideração a renda bruta do casal, sem os descontos.

Num exemplo fictício, se a entrada exigida for de 25% do valor total do imóvel, será necessário desembolsar R$ 50.000,00 para pagar ao vendedor (a entrada nunca vai para o banco). Considerando também que o banco utilizará o limite de pagamento mensal, de 30% da renda familiar mensal, as parcelas não podem passar  de R$ 1.200,00. 

Utilizando o mesmo casal como exemplo, com renda mensal de R$ 4.000,00, vamos supor que eles queiram comprar um imóvel de R$ 800 mil e que a entrada mínima exigida pelo banco, independentemente da renda, será de 25% do valor total: R$ 200 mil. Dessa maneira, sobram R$ 600 mil para serem financiados.

Como o limite máximo da parcela mensal é de R$ 1.200,00, levando em consideração os juros, taxas, seguros e amortização, seriam 500 parcelas do financiamento. Ou seja, este financiamento é inviável; visto que a maioria dos bancos financia por até 360 meses (30 anos) ou, no máximo 420 parcelas (35 anos). Neste caso, não é necessário nem fazer uma simulação de financiamento, pois efetivamente não será possível adquirir esse imóvel.

É importante ter em mente, que a parcela paga no financiamento habitacional é composta por juros, taxas administrativas obrigatórias, seguros (também obrigatórios) e amortização do financiamento em si. Além disso, os juros podem variar de acordo com o fundo em que é resgatado o valor para ser concedido o crédito: Poupança (SBPE) ou FGTS (pró-cotista).

O pagamento das parcelas também pode variar de acordo com a contratação, podendo ser pelo método SAC, com amortização constante e parcelas decrescentes, ou pelo PRICE, com parcelas que variam muito pouco ao longo do tempo.

Veja que o auxílio de um corretor de imóveis qualificado pode lhe ajudar muito a encontrar a melhor maneira de economizar na contratação do seu financiamento habitacional. Na ZELT, todos os corretores são constantemente treinados para dar o melhor suporte possível nesse quesito.

Os exemplos acima são cálculos bem simplificados e fictícios, para você ter ideia de quanto precisa de renda para comprar o imóvel dos seus sonhos através de financiamento bancário. Caso o imóvel seja financiado pela construtora, os valores mínimos de entrada e a quantidade de parcelas mudam bastante de acordo com as políticas internas de cada empresa. Para ter informações realmente precisas, incluindo taxas e juros, você pode fazer uma simulação de financiamento com um de nosso corretores. 

Se você está pensando em financiar um imóvel, temos mais dois conteúdos que podem ajudar nesse processo: o primeiro é com dicas de como aprovar sua renda para financiamento e o segundo é sobre em quais situações vale a pena parcelar com a construtora.

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