Sou comprador

Quais leis devo conhecer antes de comprar um imóvel na planta?

Publicado em 27/11/2019, por Maria Augusta.

Comprar um imóvel na planta oferece ótimas vantagens financeiras, mas é importante entender o contrato e conhecer os seus direitos e obrigações previstas na lei para evitar prejuízos.

Antes mesmo de iniciar as obras de um empreendimento residencial ou comercial, uma incorporadora ou construtora já pode iniciar as vendas do imóvel na planta. Essa modalidade oferece uma vantagem financeira para os compradores, que terão que confiar que o imóvel será entregue conforme o contrato.

Nesta fase não existe nem a possibilidade de visitar a obra, e esse fator é normalmente compensado através da oferta de valores mais baixos do que os que são praticados na fase de construção, ou posteriormente à entrega do empreendimento. Geralmente, o valor investido pelos compradores de um imóvel na planta é utilizado para pagar a obra, e garantir que o empreendimento seja entregue no prazo previsto em contrato.

Antes de assinar o contrato, o ideal é que você pesquise sobre o histórico da construtora nos tribunais e Procon para saber se tem algum processo e qual é. Leia as avaliações e converse com outros clientes para saber se costumam cumprir o contrato e os prazos de entrega. Consultar um corretor de imóveis certificado também é altamente recomendado. 

Itens para ficar atento ao comprar um imóvel na planta

Contrato

Leia todas as páginas do contrato com atenção e questione se tiver qualquer dúvida. Se houver alguma cláusula que não lhe parece justa ou que esteja em desacordo com o que foi combinado até o momento, converse com a incorporadora e consulte um advogado. Este é o documento que traz todas as informações necessárias em relação ao processo de compra e venda do imóvel, como: 

✓ Prazo de entrega, bem como eventual tolerância ou carência para atraso na entrega (que costuma ter o limite de 180 dias após o prazo divulgado inicialmente);

✓ Informações como penalidades e multas em caso de desistência do cliente ou da construtora;

✓ Prazo de garantia contra defeitos de segurança;

✓ Informações sobre os valores, juros e consequências de uma possível rescisão;

✓ Prazos para conserto de defeitos na obra ou troca de material de má qualidade.

Importante: o empreendimento deve ser entregue ao proprietário com habite-se, e a aprovação de responsabilidade da construtora. Portanto, o habite-se deve ser concedido dentro do prazo de entrega previsto em contrato, caso contrário, pode acarretar em multa contratual por atraso de obra.

Na entrega das chaves, é fundamental que o comprador realize a vistoria do imóvel e comunique imediatamente se houver alguma divergência em relação ao que consta no memorial construtivo, ou mesmo se identificar algum problema estrutural ou de acabamento.

Materiais de divulgação

Certifique-se de que as imagens 3D apresentadas no momento da venda, realmente representam o que será entregue pela incorporadora. Como precaução, guarde todos os materiais oferecidos pela incorporadora ou construtora do empreendimento.

Eventualmente, em caso de uma ação judicial, esses materiais poderão servir como base para comparação entre o que foi prometido e o que foi entregue pela empresa. Nesse caso, entretanto, é ideal ler o Memorial Descritivo por completo, pois é lá que terá a descrição completa de como o empreendimento será entregue, incluindo informações sobre acabamentos.

Documentos

É de extrema importância que todos os documentos do imóvel tenham assinaturas registradas em cartório e, essas despesas, são sempre do comprador, como praxe. Documentos autenticados em cartório podem ser reconhecidos por lei e atestar que o imóvel de fato pertence ao comprador. Vale salientar que, nessa etapa do processo, durante a obra, o cartório somente certifica que a assinatura realmente é de quem assinou, por isso é importante tomar conhecimento do histórico dos sócios da construtora.

Antes de fechar a compra e assinar o contrato, também é importante que você tenha acesso à documentação relacionada ao empreendimento que será construído, por exemplo: registro de imóvel na prefeitura, aprovação do projeto arquitetônico nos órgãos municipais responsáveis, memorial descritivo da obra, atestado de propriedade do terreno e o cálculo preciso da área do imóvel. Todos esses documentos são de domínio público e todas as pessoas podem ter acesso a elas no registro de imóveis competente.

Seguro 

O ideal é que o seguro tenha a incorporadora e o comprador como beneficiários. Desta forma, tanto o comprador poderá ser indenizado em caso de atraso na entrega ou descumprimento do contrato, quanto a incorporadora em caso de atrasos no pagamento. 

Taxas

Taxa de anuência: caso o comprador opte por vender o imóvel antes da conclusão do empreendimento, será cobrada uma taxa de anuência pela construtora ou incorporadora. Mas, fique atento: caso o imóvel já esteja quitado, a cobrança da taxa se torna discutível e na maioria dos casos é uma operação que não é cobrada.

Taxa de corretagem: quem paga a taxa de corretagem é a construtora, este não deve ser uma despesa paga pelo comprador. Para imóveis na planta o valor normalmente é de 5%.

Taxa de condomínio ou IPTU: é ilegal que essas duas taxas sejam cobradas antes da entrega das chaves. O comprador só deve ser responsável por estes custos a partir da entrega das chaves do imóvel.

ITBI (Impostos de Transmissão de Bens Imóveis): esse valor deve ser pago pelo comprador do imóvel para oficializar a compra e venda. Este tributo é pago no momento do registro do imóvel no cartório competente.

Financiamento

O financiamento por banco é praticamente exclusivo para imóveis prontos, com apenas duas exceções. Para financiar um apartamento na planta pelo banco é preciso que a construtora tenha convênio com um banco específico ou através de crédito associativo. Todo o processo de financiamento é de inteira responsabilidade do adquirente, ou seja, os prazos para liberação do recurso devem estar claros e respeitados no contrato de promessa de compra e venda.

O que diz a lei

A lei que trata dos direitos e deveres que fazem parte de um contrato de venda para imóveis na planta sofreu uma recente alteração. Atualmente a lei traz mais clareza sobre alguns itens que antes poderiam ter mais de uma interpretação, facilitando a aplicação de multas de forma mais rápida. A lei trouxe mais segurança para as construtoras e clientes, mas também significa que a lei de tornou mais rigorosa quanto aos valores de tais multas.

Desistência do imóvel 

A desistência de um imóvel na planta por parte do comprador pode acarretar prejuízos para a incorporadora e comprometer até mesmo o andamento da obra. Para estes casos a lei prevê uma multa, também chamada de taxa de anuência.

Para imóveis em regime de patrimônio de afetação, ou seja, quando os valores pagos pelos compradores de determinado empreendimento são utilizados exclusivamente para a construção do mesmo, a multa pode ser de até 50% do valor que a construtora já recebeu do cliente. Ou seja, com a nova lei, o consumidor corre o risco de poder reaver somente 50% do valor já investido, no caso de não querer mais continuar com o imóvel por motivos próprios. Essa multa não se aplica em casos de falência.

Quando o empreendimento não está configurado como patrimônio de afetação, as multas podem variar em torno de 25% do valor já pago para a construtora ou incorporadora. 

Atraso na entrega 

Caso um empreendimento seja entregue com um atraso maior do que 180 dias e o comprador quiser continuar com a compra do imóvel, normalmente, ele terá o direito de receber 1% do valor já pago como indenização a cada mês de atraso. Se depois de 180 dias de atraso na entrega, o cliente quiser cancelar o contrato, ele tem o direito de ser ressarcido com o valor total pago até o momento, incluindo correção monetária. O atraso na obra ou mudança do projeto, dependendo do caso, também pode gerar dano moral.

Nos casos em que empreendimento esteja em regime de afetação, a construtora tem a obrigação de devolver o valor somente após o término das obras (30 dias após a aprovação do habite-se pela prefeitura). 

Importante: estas regras valem somente para os casos de imóveis comprados na planta, ou quando o imóvel já foi entregue, mas ainda conta com possibilidade de financiamento pela construtora, que continua sendo a incorporadora do imóvel.