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Vale a pena investir em imóveis retomados de bancos?

Publicado em 10/07/2019, por Maria Augusta.

Os imóveis retomados pelos bancos podem ser um ótimo investimento por conta do preço atrativo, mas outras questões também devem ser analisadas.

Os imóveis retomados pelo banco são casas ou apartamentos judicialmente transferidos de um proprietário para o banco. Esse processo geralmente acontece porque muitas pessoas assumem um financiamento, mas não conseguem cumprir com o pagamento de todas as parcelas.

A origem do imóvel pode ser tanto de um financiamento imobiliário, quanto de qualquer outro  financiamento onde o imóvel tenha ficado como garantia e depois se encontrou inadimplente. A partir da dívida, o banco que financiou a aquisição do imóvel pode retomá-lo.

Estes imóveis podem ser adquiridos através de imobiliárias credenciadas, como é o caso da ZELT, e costumam ter um valor de compra consideravelmente menor do que o valor do mercado. Mesmo que sejam necessários investimentos em reformas no imóvel adquirido, essa é uma modalidade de compra que costuma valer bastante a pena, pois o desconto é muito maior do que os gastos posteriores.

Neste post vamos esclarecer várias questões sobre a compra desses imóveis e algumas dicas para que você faça um ótimo investimento! 

Por que os imóveis retomados pelo banco têm valor mais baixo?

É comum que algumas pessoas que assumem um financiamento com o banco não consigam cumprir com o pagamento de todas as parcelas por falta de planejamento ou por mudanças profissionais que possam ocorrer em sua vida. No caso da inadimplência no financiamento habitacional, pode acontecer especialmente depois que o imóvel fica pronto, pois surgem outros gastos além da parcela, tais como: condomínio, água, energia elétrica, entre outros.

A partir da dívida, o banco retoma o imóvel e o coloca em leilão. Quanto mais rápido o imóvel for vendido, melhor. Por isso, o valor dos imóveis retomados pelos bancos costumam ter um valor aproximadamente 50% a 40% menor do que o valor de mercado, apesar de não ser necessariamente uma regra. Quando o imóvel é vendido, todos saem ganhando: o comprador que pagou mais barato, o banco que vai receber o valor da dívida e o antigo proprietário que quitou a dívida.

Investir em imóveis retomados pelo banco é seguro?

A compra de um imóvel retomado pelo banco geralmente é um investimento muito seguro. Entretanto, é importante avaliar se o valor é compatível com o imóvel e entender sobre as leis que se aplicam nessas situações. Por isso, é altamente recomendado que você tenha o acompanhamento de um corretor de imóveis nesse processo, pois nem sempre é tão simples.

Vale salientar que não existe qualquer diferença de valor final comprando direto com o banco ou através da imobiliária. A diferença fica por conta do serviço, uma vez que os bancos não dão o suporte necessário para o processo como com a imobiliária.

Investir em imóveis retomados pelo banco é rentável?

Essa não é uma pergunta tão simples de responder; o valor de compra dos imóveis retomados pelos bancos geralmente vale muito a pena, ainda que sejam necessárias algumas reformas. 

Se a intenção for comprar uma casa ou apartamento retomada pelo banco com a objetivo de vendê-lo por um valor maior no mercado, é necessário considerar alguns pontos importantes e ver como eles afetam o seu planejamento. É possível que leve algum tempo até que a venda seja efetuada e, nesse meio tempo, será necessário arcar com possíveis manutenções, condomínio e impostos. Além disso, uma eventual instabilidade econômica no mercado imobiliário pode influenciar no valor final e no tempo da venda. 

Dicas para quem quer investir em imóveis retomados pelo banco

1. Consulte uma imobiliária credenciada

É altamente recomendado que você consulte uma imobiliária credenciada, que é o caso da ZELT, para te auxiliar nesse processo de compra. Um corretor especializado poderá tirar todas as suas dúvidas, auxiliar a escolher o imóvel mais adequado e garantir uma compra segura. No site da ZELT sempre são divulgados imóveis adjudicados.

Também é possível consultar imóveis retomados à venda no site dos bancos, como a Caixa Econômica Federal, por exemplo, que tem um grande número de imóveis a venda com informações e valores. 

2. Planeje bem e prefira imóveis desocupados

O tempo de espera até o novo proprietário entrar no imóvel pode ser grande, caso ele ainda esteja ocupado. Nesses casos, é necessário solicitar a desocupação através de uma carta de arrematação e esse processo pode demorar um pouco. Por isso, faça um bom planejamento, tanto se a compra for para investimento, quanto se for para morar no imóvel. Mas, se realmente for uma boa oportunidade, vale a pena o processo de compra do imóvel ainda ocupado.

3. Avalie as formas de pagamento

Consulte algumas informações sobre o estado de conservação do imóvel, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio. Normalmente o banco usa o valor de venda para quitação de despesas que estão em aberto, como IPTU e condomínio. O valor do imóvel geralmente deve ser pago à vista ou, em alguns casos, através de financiamento com o próprio banco que retomou o imóvel.

Explicando o processo: após um imóvel retomado pelo banco não ser vendido em leilão, ele vai pra venda direta. A partir deste momento é possível comprar o imóvel através de imobiliárias credenciadas. Quando um cliente se interessa por um imóvel, primeiro é necessário dar um caução e depois ele é orientado para realizar a compra. 

A imobiliária acompanha todo o processo e, reforçando, não tem diferença nenhuma no valor final se comparado com o valor de compra direto com o banco, sem a intermediação. 

4. Visite o imóvel antes de comprar 

Caso o imóvel não esteja ocupado, faça uma visita antes de efetuar a compra. Avalie as necessidades de reforma e reparos, preferencialmente acompanhado de um técnico da construção civil. Caso esteja ocupado, vale a pena visitar o local por fora e conversar com os vizinhos. Sendo uma boa oportunidade, vale a pena o risco de assumir uma pequena reforma interna para valorizar a posterior revenda, em caso de investimento.

5. Faça pesquisas de preço e defina o valor máximo 

É importante que você conheça o valor de mercado do imóvel para analisar se o desconto do imóvel retomado pelo banco compensa o risco de ter custos jurídicos e com reforma. Quem melhor saberá lhe orientar referente ao valor de mercado de um imóvel é um corretor especializado. Além disso, quanto melhor for a localização e o estado de conservação de um imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem e que preço suba bastante a partir do lance mínimo. É importante definir o valor máximo que você está disposto a pagar.  

Confira algumas dicas exclusivas de como escolher um imóvel para investir. 

6. Registre o imóvel logo após a compra

Para não correr o risco de que o imóvel recém adquirido seja arrematado em outro leilão (por conta de outras penhoras), registe o imóvel no registro de imóveis o mais rápido possível.